中高層集合住宅が立地した地域では

これらの住宅供給は,それぞれの開発地域内においてある程度の価格差や面積差,住宅様式
の差などを持ちながらも,総じて開発地域内では価格においても住宅の質的な
側面においても,開発地域の周辺地域と比較して差異の小さい,画一的住宅供
給になっているといえる。さらに,これらの画一的で大量な住宅供給は郊外の
住宅団地においても,市街地内部の中高層集合住宅においても,世帯構成や世
帯のライフステージ,世帯の所得などの居住特性が似通った世帯に対して同様
の居住地選択行動を引き起こさせるといえる。その結果,画一的住宅の集合体
に画一的居住者構成(等質的居住者集団)が形成されるようになる。

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このような画一的住宅供給がもたらす居住者構成の等質性の弊害について,
中川(1959)や松原(1982)は著しく偏った年齢構成とそれに対応した医療施
設や学校施設の増加などの各種サービスの変化について指摘した。松原
(1982)は,民間資本の住宅開発における計画が及ぼす公共施設への影響につ
いて,若年世帯を大量に収容する中高層集合住宅が立地した地域では,住宅団
地のように団地内に学校施設をつくることがないため,周辺地域への公共施設
の依存となる傾向が強い。そのため,マンションの建設が集中した地域では,
児童数が急増するなどの学校への影響が大きく,マンション開発の規制が行わ
れるに至った横浜市の事例を紹介した。

そもそもわが国における住宅供給は,住宅の種類によりその供給対象に明確
な違いが現れている。住宅政策として従来一貫して持ち家中心の政策が進めら
れてきたことは,建築学を中心としてこれまでにも多くの指摘がなされてい
る’)。

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サブマーケット別にみた居住者特性の分化と変化

これまでのわが国の都市地理学において,とくに居住の側面に関してはこれらの制度的
側面について注目されることは少なく,わずかに宅地開発指導要綱による開発
規制の影響に関する研究例がいくつか見られるのみである。制度的側面から居
住者特性について考察されることは,今後の課題と思われる。

わが国における住居水準は徐々に向上してきたとはいえ,極めて低い状態は
継続されているといえる。特に,都市部では異常に高い地価の影響もあって,
狭い住居に住まわざるをえず,居住水準は農村部と著しい格差をもったままで
あるといえる。このような状況のもとで,政府の持ち家政策により公的住宅供
給もあまり積極的に行われなかったため,都市部の公営住宅は福祉的性格を強
くもった限定的住宅となっている。

本著では,住宅のサブマーケットごとに居住者特性を明らかにすることによ
り,住宅により異なる居住者特性がいかなるメカニズムにより形成され,その
形成メカニズムの背景にどのような社会的・制度的背景があるのかなどについ
て検討を試みる。

注)
1)総務庁統計局『日本の住宅平成5年住宅統計調査の解説』によると,空き家率が
高いのは西日本の府県が多いと記されているが,東北地方においても空き家率が高
いため同書の解釈は必ずしも妥当ではない。それよりも人口減少地域において空き
家率が高いと解釈した方が妥当と思われる。

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都市地域内における住宅供給は,既存の住宅地における戸建て住宅の更新も
みられるものの,量的には民間ディベロッパーや地方自治体などによる中高層
集合住宅や郊外における住宅団地の造成による戸建て住宅が圧倒的に多く,こ
れらの大量供給が市街地内部や郊外に居住空間を創造している。

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政策に基づいて持ち家推進のために

わが国では,市街地内部の住宅改良事業によって低所得の居住者を再集中さ
せることが多い。また,郊外地域の公営住宅は,大規模な住宅群から形成され
ることが多く,一定の所得水準以下の人々により入居許可が出されるような現
行の公営住宅入居者選抜の制度では,ある意味で,行政が福祉政策の名のもと
に所得水準の低い人々を集中させているともいえ,一種の「ハウジング・ト
ラップ(住宅政策の罠)」が行われている。

住宅の諸制度

わが国における住宅に関する諸制度は,図Ⅳ-3に示すように,住宅の種類
ごとに根拠となる法令,建設主体,融資主体,供給対象,補助・融資条件など
が細かく取り決められており,全国的には過去6度にわたる「住宅建設五箇年
計画」に基づく住宅建設計画法によって居住水準の設定,住宅供給に関する政
府施策住宅(公営住宅や公庫融資住宅など)の供給計画戸数の策定などが行わ
れる。このなかで,政策に基づいて持ち家推進のために間接的な住宅供給とし
て住宅融資が行われ,また公的な直接的な住宅供給として公営住宅の建設など
が行われる。それぞれの住宅供給には,住宅融資保険法や公営住宅法,住宅都
市整備公団法,住宅地区改良法,住宅金融公庫法などの法的根拠がもたされて
いる。

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これらの複雑な諸制度は,公営住宅における入居者選択や持ち家取得者に対
する貸付に関する制約など,さまざまな局面において制約条件となり,それら
の制約条件下において人々の住居探索行動や購買行動などが行われ,その結果
として住宅の種類ごとの居住者特性の分化が行われると考えられる。

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市街地から離れた場所に公営住宅が建設

建設主体は都道府県および
市町村であるが,工事費の2分の1を国庫が補助する第一種住宅と工事費の3
分の2を国庫が補助する第二種住宅がある。第二種住宅は福祉的な意味を強く
もち,世帯収入のより低い階層を入居対象としている。

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この他に直接的な住宅供給として,不良住宅地区の環境整備事業の一環とし
て行われる住宅改良事業があり,住宅地区改良事業の施行による除去住宅居住
者の収容を目的とした改良住宅がある。改良事業には,不良住宅除却費の2分
の1が国庫の補助があり,土地整備費や改良住宅の建設費には3分の2の国庫
補助がある。

大都市や主要地方都市における公営住宅の分布をみると,市域内での分散もみ
られるが,特定地域にある程度集中した分布となっ
ている都市が多い。住宅配分の点からみると,分散した分布が好ましく思われ
るが,実際は建設費を抑制するために安い地価の郊外地域を選好し,このよう
な土地取得上の問題から市街地から離れた場所に公営住宅が建設されることが
多い。イギリスでは,市街地内部の高地価だけが原因ではなく,公営住宅が市
街地内部から離れて立地するのは政策的な要因も指摘されている。イギリスで
は公営住宅を郊外地域に集中して単一階層の居住者集団を形成し,住宅政策に
よる問題地域形成へとつながるとともに,市街地内部の老朽化して居住条件の
極めて悪い公営住宅には,有色人種の移民が集中するように行政による「操
作」が行われ,明らかに彼らに対して不利な状況をつくり出した。

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大都市内部において卓越する民営借家住宅は

住宅統計調査による定義の共同住宅は,必ずしも賃貸や分譲のマンションの
みの数値ではないため,これらについては正確な状況がつかめないのが実状で
ある。

3.借家住宅
借家住宅のなかには民営借家と公営借家があるが,民営借家についてみると,
牛見(1983)は民営借家を一戸建て,長屋建て,共同建てに大別し,さらに長
屋建て住宅と共同建て住宅をそれぞれ木造(木賃アパート),RC造り(鉄賃
アパート)に分類している。また,木賃アパートは設備共用と設備専用住宅に
細分される。

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近年,大都市内部において卓越する民営借家住宅は,イギリスのヴィクトリ
ア朝期における都市流入者の劣悪な居住条件の例にあるように,現代都市に共
通している深刻な住宅問題をいくつか提示している。ひとつは居住空間の狭さ
や老朽化の問題など住居自体の問題であり,もう一つは,周辺地域を含めた居
住環境の問題である。

供給過剰にある民営借家住宅は,中高層集合住宅形態のものが大半を占める
が,居住室がひとつのみからなる「ワンルームマンション」には,居住空間の
狭小さから一般世帯の居住ができないため,必然的に居住者の選択が行われる。
また,老朽化した建物が多い木造アパートは,その低廉な家賃負担から高齢者
や若年単身者などの居住者になりやすい。

公営住宅
わが国における公営住宅は,公営住宅法に記されているように,国および地
方公共団体が協力して住宅を直接的に建設し,住宅に困窮する定額所得者に低
廉な家賃で賃貸することを目的としたものである。

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自然換気と人工換気

この問題を解決してくれたのが、前出の石川哲先生の著書「図解。恐い「住原病」対策マニュアル」(ネスコ・文蕊春秋)である。花粉症と微量な農薬の実験についての項で詳しく述べておられる。それによると、まずモルモットに、花粉のエキスを点眼しても軽度の症状しか起こらない。しかし、微量の農薬を投与したモルモットに、花粉のエキスを点眼すると、重度の花粉症が発病すると説明しておられる。なるほど杉林の近くで生活していても、花粉症にならない人はたくさんいる。この実験は、花粉症は花粉単独で発病するものではなく、空気中に浮遊している化学物質との反応によって発症することを証明されたものである。更に、石川哲先生は、アレルギー症、薬物中毒、化学物質過敏症は兄弟のようなものだが、化学物質過敏症がより深刻な問題を含んでいるのは、症状の原因となる物質が広範囲で、低レベルの濃度で症状を引き起こすからだと指摘しておられる。リフォームなど大きな出費をしなくても、有効な地震対策も有ります。マンション 売る 貸す ←こちらのサイトから安心できる物件を探してください。最近、マスコミでも取り上げられたものに「シックスクール症候群」がある。学校へ行けないだけでなく、教科書さえ開けない子供もいる。欧米では、自然換気のオフィスで働く人の方が、人工換気のオフィスで働く人より多いのは、人工換気が省エネのため、古い空気を再利用しているので、室内の化学物質が再循環しているうちに、濃度が高められていると考えられているからである。

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施主側の知識の欠如

良心的な施工業者が、当分使う予定もないので、在庫していた無垢のドアを取り付けたところ、施主側から「見た目が悪い」ということで、ホルムアルデヒドの含んだドアに交換させられたことがあった。この例のように、施主側の知識の欠如や、人任せによって、有害物質を含んだ建材に対する規制が、あいまいさを生んでいることを忘れてはならない。住宅が原因で起こる病気、即ち、建材に使われているもの、現場施工のクロスや接着剤、塗料などに含まれる有害物質、生活の過程で使われるものに含んでいる有害物質、これらによって体調を狂わす症状のことを、北里大学医学部長の石川哲先(いしかわきこし) 生は、「住原病」と命名された。石川哲先生が指摘されておられるように、誰でもが発症するわけではない。同じ家で生活してる家族の間でも、直接有害物質と接触した場合でも、平気な人もいるし、すぐに症状が表れる人もいる。症状が表れる人でも、全て同じ症状になるとも限らない。人間の体内には、外から侵入してくる有害物質に対して、いつでも一定に保つように努めている働きがあるが、有害物質の量が、それを解毒する能力や、抵抗する能力を超えてしまうことがある。この解毒する能力・抵抗する能力が人によって異なるため、超えた量がどんなに徴量であっても、過度の反応を示すことがあると石川先生は警告しておられる。よって「低ホルムだから安心」というコマーシャルが、的が外れたものであることは明確である。昔から当たり前のように言われている安全な方法は改めて確認しましょう。その他の不動産に関する情報は、家 高く売る ←こちらのサイトからたくさん見られます。家庭内には、芳香剤、消臭剤、殺虫剤、防虫剤、防カビ剤、蚊取線香などの有害物質を含んだものが氾濫(はんらん) している。更に、除菌剤や除菌を施した製品も氾濫している。抵抗する能力を超える原因となるようなものは極力避けなければならない。あまりにも除菌に神経質になり過ぎて、体内に備わっている抵抗力を弱め、抗生物質も効かない、新たな症状が生まれてきている。

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低ホルムなら安全なのか?

施主側が、低濃度の建材を使用するように施工業者と約束したとしても、仕様書に明記しなければ理解したことにはならない。但し、ホルムアルデヒドのような揮発性の有害物質は、水に溶け易いので問屋などの中間業者の管理が悪い場合には、空気中の水蒸気を通して低濃度でも含有量が増加する。一般には、建材倉庫と言えば、間仕切りのない大きな空間がほとんどで、この空間に基準の違う建材が一緒に保管されているのが現状である。建材を取り扱う業者において、有害物質問題を真剣に受け止める姿勢が見られない。我が国の流通経路の複雑さが、生産と消費の狭間であいまいとなっている。従って、低レベルの建材を指定したとしても、中間業者の倉庫に一ヶ月近く高レベルの建材と一緒に保管されていたものが使われた場合には、完成引き渡し後の測定で、高い数値を示すことがある。住み始めて数ヶ月してから体調不良を訴え、施工業者とトラブルになるケースが増えているので、気をつけたい。地震はその後の火事も怖いです。一戸建て 売れない ←このサイトから地震や火事などに対してどのような対策があるのか調べてみましょう。マイホームを持ちたいが、不景気で所得の増加も望めないとなると、見た目さえよければという傾向に走りがちである。この場合には、売れ残って倉庫で眠っていた建材の出番が廻ってくる。施主側も、狭い賃貸住宅から解放されるという喜びでいっぱいで、建築費が安いから仕方がないと、全てを我慢してしまう。この我慢が、快適なはずの生活を苦しいものに変えて、医療費の増加が住宅ローン返済を圧迫することになると予想する人は少ない。

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住宅と空気の問題

住宅から発せられる化学物質の問題は、決して他人事ではない。地球温暖化は、化石エネルギーの消費によって汚される空気の問題であり、紫外線の増加による健康被害につながる問題でもあることを忘れてはならない。狂牛病に侵された牛肉を食べ続けることや、農薬漬けにされた野菜を食べ続けることと同じように、汚染された空気を吸い続けることが問題であるのに、住宅と空気の問題を関連づけて考えられないところに、我が国の住宅事情における貧困さがある。我が国初のベッドタウンとなったのが、大阪の千里ニュータウンであるが、名前の示すとおり「就寝するための住宅を集めたもの」であった。これは仮の住まいを意味しており、その後資産形成の意識が生まれ、定住する場所を求めて持ち家の建設が増大していった。資産形成では永く住み続けられる価値があることが重要であり、定住するためには住環境に対する配慮が欠かせない。最近問題となっている農薬被害の代表格・白蟻駆除剤については、法的に使用禁止となっている農薬はあっても、使用方法、取扱い方法などについては、民間の白蟻対策協議会という駆除業者の団体にまかされている。しかし建材の場合は、シックハウス症候群の原因と言われるホルムアルデヒドの含有量を定めたのが国土交通省である。更に、第二章でも触れたように、住宅内でのホルムアルデヒドの濃度について、厚生労働省は一九九七年六月に、世界保健機関(WHO)の基準と同じ、○・○八PPMという指針値を発表した。不動産に関しては、政府の動向にもチェックが必要です。←こちらから不動産知識を養いましょう。簡単に表現すると、一立方メートル当たりの濃度を○・一噸以下にするとしたものである。実際に完成してしまった住宅の室内濃度を指針値以内にするということは、絵に書いた餅(らち) のようなものである。また、環境省ではホルムアルデヒドを始めとして、トルエン、ベンゼンなどを有害物質として公表している。そのほか住宅内で問題となるのは、接着剤、ビニールクロスに含まれる可塑剤、難燃加工剤、畳の防虫剤、床ワックスなどで、防蟻(ぱうざ) 剤、防腐剤などを含めて、揮発性有機化合物(VOC)と呼ばれているものである。VOCの使用を促進したものに、建築基準法、消防法、住宅金融公庫仕様基準が挙げられる。VOCは数百種もあって、これらは空気を通して肺に入り、血中に移動する。また、目や皮膚からも吸収される。定住のためには、VOC被害のない快適な暮らしが保証されることは勿論、環境問題を通してのコミュニティの形成が要求される。

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室内環境の改善

イギリスで発症した狂牛病がヨーロッパ全土に拡大しても、対岸の火事として見過ごしてきた我が国においても、二○○一年九月、千葉県での発症が発表されたことにより、パニック状態となった。消費者は、美食の代表とされていた牛肉から遠ざかり、霜降り肉の生産に誇りを持っていた生産者は、奈落の底に突き落とされた。過去にも消費者の不安を招く事態はあったが、これほどまでに素早い対策が講じられたものはない。農林省と厚生労働省との共同で、出荷前の検査体制の強化と、情報の公開を約束したことなど、これまでの行政には見られなかったことではないか。これも消費者の日常の食生活に直結していたことと、対象が全国に及んでいたことによるものと考えられる。これまでの食品公害問題では、実際に発症があっても言いわけをするのが行政の常であったように思う。人の生命維持のために、食糧が欠かせないものであることは言うまでもない。また、この食糧は、食べる量や人工的に作られたものなどによって、さまざまな病気を発症させることもある。但し、食糧は人それぞれの意思によって、量を調整することもできるし、自然食品か人工食品か、安価なものか高価なものかなどを選択することもできる。予算が許す限り、もしもの時の為の設備を検討しましょう。←こちらのサイトでいろいろな物件を見られます。しかし、どんなに栄養価の高い食べものを食べていても、空気なしで生きることは、植物でさえ不可能である。厄介なことに、この空気を選択することはできない。しかも、我々の生活が便利になればなるほど、空気は汚されていく。人は勝手なもので、自分の身に降りかからなければ関心も薄い。モンゴルで、地球温暖化によって自然凍土が溶け始め、草木が減少し、砂漠化が心配されていると言っても、我が国では他人事として片づけられてしまうのではないか。

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